Bauen im Bestand - Umgang mit der aktuellen Rechtslage

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Ein bestehendes Gebäude umzuplanen und umzubauen, ist bereits eine Herausforderung. Da beißt man sich als Entwurfsverfasser*in und Bausachverständige(r) die Zähne aus, allein um mit vertretbarem Aufwand bestehende Strukturen neuen Bauwünschen anzupassen. Und dann kommt noch die Auseinandersetzung mit der Rechtsordnung hinzu. Denn bei erheblichen Änderungen des Bestandes gilt zunächst der Anspruch, dass er dem gesetzlichen Standard eines Neubaus anzugleichen sei. Das zieht oftmals einen Aufwand nach sich, der sowohl bautechnisch wie auch hinsichtlich der Kostenfolge die Grenzen des Zumutbaren erreicht. Deshalb wird der Ruf nach Installation einer Bauordnung für das Bauen im Bestand immer lauter. Die Konflikte fußen auf dem Umgang mit dem Bestandsschutz. Geht er doch ganz oder teilweise verloren, wird in den Bestand durch Baumaßnahmen oder Nutzungsänderungen eingegriffen. 

Der Gesetzgeber ist sich solcher Zwangslage durchaus bewusst. So sind im öffentlichen Baurecht bereits etliche Bestimmungen verankert, die Vergünstigungen zugestehen. Sie wurden fortlaufend in die seit 2020 kontinuierlichen Änderungen der NBauO verankert, zuletzt in die seit Juli 2025 geltende Fassung. Auch im städtebaulichen Planungsrecht finden die Besonderheiten des Umgangs mit Bestandsbauten ihre Berücksichtigung. Neben konkreten Tatbeständen ist auch Entgegenkommen über Ausnahmen, Befreiungen und Abweichungen denkbar, was auch im Baunebenrecht bedeutsam ist.

In der Lehrveranstaltung möchte der Vortragende alle Reglungen zusammentragen, welche das öffentliche Baurecht zum Umgang im Bestand bereits anbietet. Solche Bestandsanalyse kann als Anstoß dienen, Unzulänglichkeiten aufzuzeigen, um den Gesetzgeber zu motivieren, weitere Bestimmungen zu verfassen, die das Bauen im Bestand nicht unnötig erschweren – sei es durch weitere Ergänzungen bestehender Normen, sei es durch den Entwurf eines eigenständigen Regelwerks. Das Wissen um den Status quo kann immerhin selbstbewussten Umgang mit bisweilen angreifbaren Behördenwünschen stärken. Deshalb ist es wünschenswert, wenn Teilnehmende durch eigene Erfahrungen und Beispiele die Diskussion beleben.

Bestand und Bestandsschutz

• Voraussetzungen des Bestandsschutzes
• Reichweite
• aktiver, passiver Bestandsschutz
• Verlust Änderung einer baulichen Anlage

Eingriff des Staates

• drohende konkrete Gefahr
• Einzelforderungen
• Widerruf Baugenehmigung

Begünstigungen des Bauordnungsrechts

• Ausbau von Dachräumen
• Überschreiten von Grundstücksgrenzen
• Grenzabstände
• Brandschutzanforderungen
• Aufzugsanlagen
• Barrierefreiheit
• Einstellplätze
• Abweichungen
• Sonderbauten

Begünstigungen des Planungsrechts

• im B-Plan-Bereich
• im unbeplanten Innenbereich
• bei Außenbereichsvorhaben
• Befreiungsmöglichkeiten

Baunebenrecht

• Denkmalschutz
• Immissionsschutz
• Straßenrecht
• Gewerberecht

Baufreigabe

• Verfahrensfreiheit
• Anzeigeverfahren
• Baugenehmigung

Konfliktfälle

• Nachbarschutz
• konkurrierende Regelungen
• Rechtsbehelf

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